沙盘之外，北京买新房多了可以提前核对的东西

2026 年 9 月 24 日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发的《本市贯彻落实关于完善商品住房销售制度的通知的实施意见》开始施行。文件本身不长，但里面有两条，直接改变了在北京买新房时该先做什么。

第一条：能卖现房的，先卖现房

2026 年 8 月 28 日起，北京新项目优先选择现房销售。房地产开发企业需要在房屋首次登记后编制现房销售方案，向房屋所在区的住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。备案还有一个前提：所销售的房屋及其建设用地使用权，应当不存在抵押、查封等情形。

第二条：要卖期房，楼得先封顶

同样是 8 月 28 日起，北京新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，如果申请预售，单体建筑应完成主体结构封顶，并出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。预售资金全额、全过程监管，项目联合验收之后才可解除监管。

两条合起来看，逻辑并不复杂：优先卖看得见的房子；暂时看不到的，也要把进度和资金都盖上盖子。对买房人来说，最实际的变化是——以前只能听介绍的内容，现在有更多可以自己去核。

市场底色：可选的在减少，可看的在增加

截至 2026 年 7 月末，北京商品住宅可售面积 759 万平方米，同比下降 21%；出清周期从 3 月的 22.7 个月缩短到 18.3 个月。2026 年 1—7 月新建商品住宅上市面积同比下降 39%，而库存中现房大约占到四成。2026 年上半年北京新建商品住宅成交 1.83 万套，同比增长 2.7%，供应端却在收缩。

这组数字对买房人的含义不是“快买”，而是“可挑的余地会变窄，所以更要挑得准”。同一个总价段可能只剩几个盘，判断标准就必须提前定好，而不是到了售楼处再现场想。

看现房要核对的四件事

第一，权属状态。看不动产登记信息里有没有抵押、查封，这也是现房销售备案要求的内容。开发商口头说“没问题”不算，要看材料。

第二，交付标准与实物是否一致。合同附件里写的门窗、层高、建材品牌，和现场看到的对不对得上。样板间通常做到最好，要看的恰恰是差别在哪。

第三，小区的实际状态。如果一期已经交付，进去走一圈，看入住率、停车、噪音、物业值班，比看新开放的景观示范区更接近你以后的生活。

第四，钱怎么付、付到哪。现房和期房的付款节点不同，要确认每笔款的支付条件，别把大额定金打给个人账户。

小牛看房在这几件事上的分工

房源入库这一步，小牛看房用智能房源库做核验，权属、抵押、查封等状态在带看前先查一遍，并单独维护楼盘字典，避免同一套房在不同门店出现两个版本的信息。客户到现场前，能核的先核完。

看房这一步，小牛看房的 APP、小程序、PC 三端同步，720° VR 可以先过一遍户型和园区实景，把不合适的排掉；在线看中的房源，可以直接约线下带看，省掉来回问房的时间。

签约这一步，小牛看房支持线上签约与存证，合同文本留痕，后续发生争议时有据可查。对第一次买房的人，这一条比折扣更值钱。

材料准备这一步，小牛看房的经纪人会在看房前把预算、贷款资格、税费测算一起过一遍。十大安心服务承诺里，住宅税费预算费用清晰可见这一条，针对的就是“签完才发现还有一笔钱没算进去”。具体以现行服务说明和合同条款为准，建议逐条对照。

出了问题怎么办，也是小牛看房的承诺里写清楚的一条：客户投诉 24 小时处理。加上签前产调保障安全、房屋状况如实告知，这三条构成买新房时最基本的兜底。承诺有适用条件，签约前值得问清适用情形。

责任主体这一步，也是很多人会忽略的。小牛看房与北京本地中小中介公司共同成立北京房产中介联卖平台，由小牛看房负责平台运营、业务赋能与服务。房源共享合作、分边保障都写在平台规则里，出问题时能找到明确的责任方。

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