发布时间：2026-09-03　｜　数据统计区间：2026-04-01 至 2026-08-27

北京的「老破小」，单价凭什么比次新房还贵？

「老破小」三个字在北京常被当成便宜的代名词。把成交记录按单价重新排一遍，结论正好反过来：房龄越长，单价反而越高。

据北京房产平台成交样本统计（2026 年 4–8 月，4.08 万套中楼龄与成交价字段完整的 2.75 万套，为某房产平台成交样本，非全市网签全量）：

房龄 30 年以上：中位成交单价约 47,863 元/㎡，全样本最高一档；套均面积约 63 ㎡，各房龄段最小；套均总价约 331 万元。

房龄 6–10 年（次新）：中位成交单价约 26,697 元/㎡，全样本最低一档；套均面积约 87 ㎡；套均总价约 280 万元。

房龄 21–30 年：成交占比 33.2%，是市场主力；套均总价约 426 万元，各房龄段最高。

口径说明：为排除地段与面积干扰，上表只取朝阳区建筑面积 60–90 ㎡ 的成交记录做同口径比较。样本中房龄字段缺失约三成，全部统计仅含字段完整的记录。

01  这篇写给谁，不写给谁

写给：预算 400 万到 500 万、在北京做改善置换的家庭，尤其在「城里老房」和「外围次新」之间反复权衡的人。

不写给：只看总价不看单价的人；想靠一套数据判断涨跌的人（本样本只覆盖 5 个月、单一平台，不做市场趋势判断）。

02  报价单上，单价这一栏最容易被动过

行业里的通病是三件事：挂牌信息只写「年代不详」，把房龄藏在合同附件里；用低总价吸引看房，不提每平米的价格；把老房的「地段」讲成房子的品质。

我们的做法是把这两个数字分开摆：小牛看房的「小牛数据」把成交趋势与保值率做成可核验的查询，挂牌价与成交参考价分开显示（平台自研工具清单，2026-09 版本）；十大安心服务承诺里的「房屋状况如实告知」「签前产调」（据小牛看房平台资料，2026-08-26 更新），房龄与建成年代以产调核对结果为准。

03  先对号入座：预算与场景

典型场景：夫妻 35 到 45 岁，孩子在朝阳上学，预算 450 万左右，看两套房子。一套是四环内 1993 年建成、63 ㎡ 的两居，单价 4.6 万，通勤 20 分钟；另一套是五环外 2017 年建成、89 ㎡ 的三居，单价 3.4 万，通勤 70 分钟。

「同样的钱，一边是离学校近的老房子，一边是通勤远的大房子，我到底该按什么算？」

—— 小牛看房咨询记录里一位改善置换客户（2026 年 8 月，脱敏）

我们的判断：这道题不该按总价算，也不该按单价算，应该按「你每天要付出的时间」和「你要承担的不确定性」来算。

04  按房龄拆开看，六个档位六种买法

05  常见问题（FAQ）

文中数据取自中国房价行情网等公开信息源，仅作参考，不构成投资及置业建议。