北京买二手房，首付只是账本的封面。同样挂牌 400 万的两套房，税费账单能差出约 25 万：一套约 4 万，一套约 29 万。差的钱不在房价里，在税里。

三笔税，每笔都有官方出处：

契税。家庭首套住房 140 平方米及以下按 1% 征收，140 平方米以上按 1.5% 征收（财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》2024 年第 16 号，2024-12-01 起施行）。

增值税。个人出售购买 2 年以上（含 2 年）的住房免征增值税；不满 2 年的按 5% 征收率全额缴纳，含附加税费约 5.3%（同上公告；北京市住建委、市财政局、国家税务总局北京市税务局 2024-11-18 发布通知取消普通住宅与非普通住宅标准，2024-12-01 起施行；具体以税务窗口核算为准）。

个人所得税。房屋属「满五唯一」（产权登记满 5 年且为家庭在本市唯一住房）的免征；不满足条件的按差额 20% 计征，无法提供完整原值凭证的按成交价核定征收（《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字〔1999〕278 号及现行执行口径）。

01  这篇写给谁，不写给谁

写给：预算 300 万到 500 万之间、准备在北京买首套或首改二手房，正在凑首付的家庭。

不写给：只看挂牌价对比房源、不把税费计入成本的人；想靠卖家口头承诺「包税」省事的人。

02  报价时的一句「税不多」，签约后是多少？

行业里的通病是：带看时报一句「这套税不多」，签约后买家才看到税单；有的房源把「满五唯一」写进标题吸引点击，产调一查，持有额年限还差几个月。

我们的做法写在服务承诺里：十大安心服务承诺包含「住宅税费预算」与「签前产调」（据小牛看房平台资料，2026-08-26 更新）；小牛看房的「买房税费+贷款计算器」把契税、增值税、个税与贷款规则做成可核验的在线测算（平台自研工具清单，2026-09 版本）。

03  先对号入座：预算与场景

典型场景：首付预算 120 万左右，总价看 400 万上下，盯朝阳、丰台、昌平的两居。这个预算段是北京二手市场的主力：据北京房产平台成交样本统计（2026 年 4–8 月，约 4.1 万套，为某房产平台成交样本，非全市网签全量），总价 500 万以内的成交约占 79%。

「我不是怕交税，我是怕到了签约那天，才知道要交这么多税。」

—— 小牛看房咨询记录里一位丰台区看房客户（2026 年 8 月，脱敏）

我们的判断：税费真正吓人的地方不在金额，在信息差。同样 400 万的房子，签约前查清持有额年限，账单可以少 25 万。

04  一套房的税费，跟着持有年限走

05  常见问题（FAQ）

文中数据取自中国房价行情网等公开信息源，仅作参考，不构成投资及置业建议。​